Kinh nghiệm mua nhà tại Nhật

Chào mọi người, mấy tháng nay mình ko có bài viết nào mới do bận vụ mua nhà. Thủ tục đã hoàn tất, tuần sau mình chuyển qua nhà mới nên giờ note lại ít chữ. Hy vọng sẽ giúp các bạn đang có ý định mua nhà ở Nhật sẽ nhìn thấy rõ các bước tiến hành. Bài này khá nhiều con số nên mình không nói lan man, sẽ vào thẳng vấn đề chính luôn.

Sẽ có những gạch đầu dòng bên dưới, các bạn không muốn đọc hết thì chỉ cần đọc phần mình đang cần.

• Điều kiện để mua được nhà
• Cần bao nhiêu tiền ban đầu
• Giá nhà
• Các bước tiến hành
• Các loại thuế phí, lãi suất
• Bảo hiểm
• Một vài lời khuyên

Điều kiện để mua được nhà

1. Thu nhập năm 年収 từ 450 man trở lên (tổng cả lương thưởng, trợ cấp, OT … tất tần tật, của cả vợ vs chồng)
2. Chưa từng phạm tội gì tại Nhật
3. Không có bất kỳ 1 khoản vay nào tính tới thời điểm hiện tại, hoặc nếu có thì đã trả hết. Nhiều bác thu nhập cao chót vót mà điều tra ngân hàng trượt do đang LOAN mua xe or mua các đồ dùng gia đình > 100 man
4. Đóng thuế đầy đủ (nếu đang thiếu tiền thuế như thuế thị dân sẽ không được cấp các giấy tờ cần thiết – sẽ nói trong mục tiếp theo)
5. Trả tiền cho bên Credit Card (Visa, Master, JCB …) đúng hạn. Nếu ai đang có thẻ Credit or Debit thì đừng để xảy ra trường hợp thiếu nợ, đây là điều kiện quan trọng nhưng nhiều người bỏ qua. Ngân hàng sẽ nghĩ rằng nếu anh không đủ tiền trả đúng hạn cho bên Credit ở mức tiêu dùng (trên dưới 5man/tháng) thì sao tin tưởng được (mua nhà ở mức 10man/tháng)
6. Không cần vĩnh trú, không cần quốc tịch Nhật, chỉ cần visa dài hạn >1 năm là mua được.

Giá nhà

Phụ thuộc những điều kiện sau :
●Nhà mới/cũ :
Mới thì = đất + nhà, đất tuỳ vùng mà giá lên xuống trong khoảng 1000 –> 3000 man, nhà thì 1000 đến 2000 tuỳ thiết kế – chất liệu – diện tích.
Cũ thì = đất + nhà * ((20 – tuổi nhà)/20). Ví dụ nhà tuổi 20 năm thì nhà = 0, chỉ lấy tiền đất, 1 số nơi họ giảm giá cho 100 – 200 man tiền đập nhà cũ. Nhà 10 năm thì giá trị bằng 1/2 so với nhà mới ~ 700 man.
●Diện tích đất + diện tích sử dụng.
Diện tích sử dụng = diện tích tầng 1 + tầng 2 + … (ko tính bãi xe)
●Ga : Ga càng to càng đắt, tuyến tàu càng tiện càng đắt.
Mình thấy nhiều người chọn các tuyến Local ở các ga nhỏ nhỏ cách ga to (tokyo, shinagawa, kawasaki, yokohama …) tầm 10 – 15p đi tàu local. Ở những nơi này vừa ko quá ồn ào, nhà rẻ hơn chút nhưng nếu cần đi đâu chơi cũng ko mất quá nhiều thời gian đổi tàu.
●Vị trí : Gần ga, công viên, siêu thị, khu mua sắm, combini.
Đặc biệt là Ga, vd cùng 1 kiểu nhà vs diện tích đất như nhau thì cách dưới 10p đi bộ giá 4500 man, 10-15 thì 4000, 15-20 thì 3500 …

Các tiêu chí nên chọn nếu mua chung cư : Cách ga 5p đi bộ, diện tích 50-70m2, giá nhà tầm 2500 ~ 3500.
Các tiêu chí nên chọn nếu mua nhà riêng : Cách ga 15-20p đi bộ, diện tích đất 100m2 + diện tích sử dụng 80m2+, nhà 2 tầng (3 tầng lên xuống oải), giá nhà tầm 2700 ~ 3700.

Các bước tiến hành

1. Chuẩn bị tiền đầu vào : ít nhất là 300 man, 200 cho thủ tục mua nhà, 100 cho sắm sửa đồ mới vs chuyển nhà …
2. Tìm nhà : Tìm qua web/app/nhờ công ty bất động sản tìm dùm theo nguyện vọng của mình (giá, cách ga bao xa, mấy tầng, diện tích đất, diện tích sử dụng, số phòng, có hệ thống thiết bị phụ trợ (pin mặt trời, sưởi sàn, máy rửa bát) hay ko, vườn để trồng cây cảnh…
   Web : https://www.homes.co.jp, http://suumo.jp, http://sumaity.com
   Apps: key search 不動産情報、賃貸物件、Ｙａｈｏｏ不動産
3. Tìm công ty bất động sản : Mỗi công ty có hay có dở riêng, service thì chỗ nào cũng tốt cả, cái cần chú ý là công ty đó có nắm được các căn nhà trong khu mình muốn ở hay ko. Tốt nhất là lên web tìm nhà trong cái khu/ga mình thích, dưới mỗi căn sẽ có thông tin công ty bất động sản, mình đăng kí xem nhà ngay trên web (nhập tên vs số dt vào), họ sẽ đưa đón tận nơi (săn đón mình từ chối ko kịp thở luôn ấy). Nếu chưa yên tâm thì lên google gõ : Tên Cty + 評価 + ブログ. Lên blog hoặc Forum đọc cho khách quan, còn đọc trang báo thì toàn các bài viết dc thuê đánh bóng tên tuổi.
4. Tìm ngân hàng xin vay : Có 3 loại : Ngân hàng　銀行, Tín Thác 信託, Net Bank. Mỗi loại có mức lãi suất cao thấp khác nhau, tỷ lệ nghịch với mức độ tin tưởng khi thực hiện điều tra cho vay. Tức là thu nhập càng cao, ở nhật càng lâu, công ty càng to => mức tin tưởng càng cao => càng có cơ hội vay ngân hàng lãi suất càng thấp. Những thứ cần chuẩn bị : Giấy gensen (giấy báo thu nhập)源泉帳票, giấy báo thuế　課税証明書, giấy thị dân 住民票, bằng lái xe (nếu có), 在留カード.
   Vô đây coi danh sách ngân hàng vs lãi suất (theo từng gói : biến động, cố định 10 – 20 – 35 năm) : http://kakaku.com/housing-loan/rate/
5. Đăng ký nhà muốn mua : Khi đăng ký thì tuỳ công ty bds sẽ yêu cầu đặt cọc hoặc không (đa phần là có và tầm trên dưới 100 man). Số tiền này sẽ được trả lại nếu thủ tục vay vốn trục trặc, còn đăng ký mua xong đóng xong cọc rồi mà huỷ coi như mất nên nhớ chú ý thật kỹ đoạn này.
6. Tiến hành hợp đồng : Sau khi ngân hàng điều tra OK (mất vài tuần) rồi thì sẽ tiến hành hợp đồng chính thức. Bao gồm 2 bước theo thứ tự.
   B1. Hợp đồng LOAN : Gồm 2 bên là mình + ngân hàng. Thủ tục khi làm hợp đồng hơi lằng nhằng nhưng đừng lo, mấy bạn bên BDS sẽ hướng dẫn cho từ A-Z. Chỉ chú ý 1 điều : Phải làm thủ tục đổi địa chỉ và lấy giấy 住民票 ở nơi cư trú mới rồi mới mang đi ký hợp đồng vay vốn được.
   B2. Hợp đồng nhà : Gồm 3 bên : Mình + Bất động sản (môi giới + chủ sở hữu nhà đất) + Ngân hàng.
7. Kiểm tra nhà trước khi nhận : Nếu có gì hư hỏng họ sẽ sửa ngay cho mình.
8. Nhận nhà : Kiểm tra lại 1 lần nữa coi mấy cái hư hỏng họ sửa ok chưa, chưa được thì nói họ làm lại cho không có gì phải ngại.
9. Ăn tân gia : Nhậu thôi kakaka 😀

Các loại thuế phí

Vào ngày ký hợp đồng thì sẽ làm thanh toán những khoản tiền như sau :
Tiền trả trước + Tiền chuyển quyền sở hữu + Phí môi giới + Phí vay vốn.
●Tiền trả trước : Cái này tuỳ công ty bds sẽ yêu cầu mình trả trước từ 0 -> 20% tiền nhà. Thanh toán lúc nào và bao nhiêu phụ thuộc vào qui định/cái miệng mình.
●Tiền chuyển quyền sở hữu : Nhà 2000 man thì tốn 39 ~ 47 man. Chi tiết ở đây : http://fp-tokushima.com/shinchikutoukihiyousetuyaku-2899.html
●Phí môi giới : = tiền nhà * 3 % + 6 Man + Thuế. VD : nhà 3000 man => 115 man.

Chi tiết ở đây : https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-brokerage-fee-668

Cái này cũng tuỳ thuộc vào mỗi vùng, chỗ đắt chỗ rẻ.
●Phí vay vốn : Coi trên link kakaku ở trên những mục có đuôi là 料, nhiều hay ít tuỳ thuộc vào ngân hàng và gói vay.
=> Nếu tiền trả trước = 0, phí vay = 0 (như mitsusumitomo ginko) => cần tối tiểu 250 man + 100 man sắm đồ, còn nếu ngân hàng họ cho vay cả phí chuyển quyền sở hữu thì cần tối thiểu 150 + 100 man sắm đồ (tất nhiên là phí môi giới họ ko cho vay rồi)

Ngoài ra hàng năm sẽ trả tiền thuế đất (tầm 10-15 man tuỳ vào diện tích đất, khu vực),  hàng tháng sẽ có phí quản lý nếu mua chung cư.

Bảo hiểm

●Bảo hiểm tiền vay : 0,2 % cộng vào lãi suất.
Quyền lợi : nếu bạn gặp chuyện bất trắc không lao động được thì số tiền nhà còn lại vợ con ko phải trả.
●Bảo hiểm bệnh : 0.x % cộng vào lãi suất. vd : ung thư là 0.2% lãi suất.
Quyền lợi : số tiền nhà còn lại = 0 tức là không phải trả nữa, hoặc là được miễn trong thời gian nhất định tuỳ bệnh (thường là 2 năm)
ung thư, tiểu đường, cao huyết áp, tim mạch …
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/anshin/shippei.html
●Bảo hiểm thiên tai : trả hàng năm 1 số tiền nhất định tuỳ gói (1 năm vài man)
Quyền lợi : được cho 1/2 giá trị nhà + đất (nếu nhà vs đất 3000 thì được cho 1500) để xây lại.
●Bảo hiểm House Plus : 10 man, thường là chủ nhà đất sẽ mua dùm
Quyền lợi : nếu công ty bảo hiểm phá sản thì cũng không phải lo. Ngoài ra cứ 5 năm 1 lần sẽ phải sửa sang nhà, trong thời gian này bạn phải ở khách sạn, số tiền thuê phòng công ty bảo hiểm sẽ trả.

Ngoài ra còn có 1 loạt bảo hiểm linh tinh khác nữa nếu thấy cần thì mua, còn ko nên từ chối. Họ làm tiền ghê lắm, đừng nghe dụ ngọt.

Một vài lời khuyên

• Phải hỏi han thật kỹ về căn nhà đó trước kia gặp sự cố gì ko (hoả hoạn, tự sát). Thường thì bên môi giới sẽ nói nhưng nhiều khi “nói nhỏ” mình nghe ko kịp. Có trang web thống kê (http://www.oshimaland.co.jp/) , or lên google phát là ra, tự xử cho chắc.
• Nếu ở trên 10 năm thì nên mua (ngang đi thuê nhà) , dưới 10 năm mua nhà xong bán lại lỗ nặng.
• Hàng năm cần làm thủ tục hoàn thuế, được hoàn thuế tối đa 10 năm – mỗi năm tối đa 40 man, tổng cộng là max 400 man. Max ở đây có nghĩa là số thuế bạn đóng nhiều thì họ bớt lại cho 400, còn đóng trong 10 năm có 300 man thì dc miễn 300 thôi, ko đòi thêm được 100 man đâu nhé.
• Nếu chọn chung cư thì nên ở gần ga, vì ở xa rất bất tiện nếu đi bộ, còn dùng xe hơi là trả tiền bãi đỗ xe khá chát. Mua nhà riêng thì có luôn bãi đỗ xe nên ko tốn thêm gì.
• Xin “tiền lưu chủ” và trả giá. Về giá nhà không phải là không mặc cả được, mình từng mặc cả giảm được hơn 100 man cho 1 căn nhà nhưng vì không có bãi đỗ xe nên sau đó từ chối. Trường hợp nếu họ nhất quyết không giảm thì có thể yêu cầu họ tặng các vật dụng trong nhà. Ngoài ra theo phong tục của Việt Nam, mua cái gì giá trị lớn đều phải có “tiền lưu chủ”, không cần nhiều mà chỉ vài man yên lấy lệ, cái này họ có thể bớt tiền môi giới (giá nhà đất * 3% + 6 Man ~ 100man) để “lưu chủ” cho mình 1 phần.
• Cái cuối này mới chất nè : Hãy thể hiện mình là khách hàng khó tính. Lý do : bên môi giới sẽ phân loại độ khó của khách để giới thiệu độ ngon của nhà. Càng khó thì họ càng đưa mồi ngon cho chọn. Còn dễ dễ thì xa ga + giá chát + dốc tè le … Nếu trường hợp ko còn lựa chọn nào họ sẽ bắt đầu tung sản phẩm đặc biệt ra. Tức là các căn nhà vị trí thuận lợi, thiết kế đẹp, giá ban đầu cao nhưng đã giảm 10-30% giá trị. Mỗi lô nhà sẽ có nhiều đợt bán, đợt cuối luôn được giảm giá sâu để giành cho các khách hàng “kibo”. Nhưng cũng đừng cau có quá họ ghét 😀
• Update 2019/03/11 : sau khi mua nhà nhớ đăng ký xin 30 man trợ cấp, cách xin đọc ở đây